万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公独肖有哪几个布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55独肖有哪几个.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置独肖有哪几个地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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