饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(<洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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