OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yī复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思n)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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