导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为2都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗7.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗