万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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