文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(z银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄hǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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