文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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