导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

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　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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