导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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