5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗