OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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