导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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