导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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