“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是(shì)反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个(gè)很明(míng)显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平；利润率是(shì)不是行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们(men)看重(zhòng)的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线(xià读西的字有哪些，读喜的字有哪些n)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少(shǎo)数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地(dì)方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及(jí)过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市(shì)进行(xíng)大举拿地(dì)，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准(zhǔn)提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本(běn)身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负债率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国(guó)央企，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国(guó)工商银(yín)行股份(fèn)有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵(líng)活配置混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就(jiù)长期(qī)持(chí)有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强(qiáng)的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价(jià)表现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年读西的字有哪些，读喜的字有哪些期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩(jì)的持续(读西的字有哪些，读喜的字有哪些xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持(chí)续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而(ér)下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时(shí)代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住(zhù)房规(guī)模越来越(yuè)大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和(hé)内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收(shōu)还(hái)是(shì)归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年(nián)到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮(lún)合同周期还能做(zuò)到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大(dà)的。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之(zhī)后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 读西的字有哪些，读喜的字有哪些