近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(d花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗é)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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