5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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