导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单(钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jià钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思ng)了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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