近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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