近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(t读西的字有哪些，读喜的字有哪些óu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)读西的字有哪些，读喜的字有哪些，对非现金(j读西的字有哪些，读喜的字有哪些īn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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