近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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