OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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