万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yí什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些ng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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