万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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