近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hón找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思g)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思