5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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