5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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