5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐ五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服n)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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