文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)m是什么意思性取向，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷m是什么意思性取向。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的m是什么意思性取向(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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