文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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