近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jī大冤种什么意思，大冤种是骂人吗n)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，大冤种什么意思，大冤种是骂人吗投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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