5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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