导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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