万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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