近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资苏修是什么意思，苏修是什么意思品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs苏修是什么意思，苏修是什么意思可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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