文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　3千克是多少斤 1千克是一斤吗ng>2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(3千克是多少斤 1千克是一斤吗tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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