万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次1dm等于多少cm 1dm等于多少m(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

1dm等于多少cm 1dm等于多少m;'>1dm等于多少cm 1dm等于多少m　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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