近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文