OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　池子为什么被封杀rong>扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(ji池子为什么被封杀āng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工池子为什么被封杀智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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