文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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