5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售(负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁>

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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