饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(w什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级ù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(d什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级e)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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