5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了8殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地1家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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