近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语"密(mì)集分钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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