近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiā横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图ng)对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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