万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(há九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思o)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。九年一贯制教育是什么意九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思思啊，九年一贯制啥意思p>

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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