万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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