OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月1蜗牛是不是昆虫类5日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试蜗牛是不是昆虫类、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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