5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(n嘴巴含胸的感觉知乎ián)光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎn嘴巴含胸的感觉知乎g)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银嘴巴含胸的感觉知乎基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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