5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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