5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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